Onze diensten

Het kabinet heeft op 15 maart jl. aanvullende ‘coronamaatregelen’ getroffen. Deze houden onder meer in dat de horeca vanaf 15 maart tot en met 6 april gesloten is. Wat is de invloed hiervan op lopende huurovereenkomsten? Moet een huurder die zijn gehuurde restaurant ruimte niet meer kan gebruiken de huur blijven betalen? En hoe zit dat met de huurder van een winkel die besluit zijn winkelruimte wegens gezondheidsrisico’s te sluiten?

Indien de huurder zijn (horeca)onderneming in het gehuurde moet sluiten door de kabinetsmaatregelen dan levert dit overmacht op. Overmacht houdt in dat het feit dat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt niet aan de huurder kan worden verweten (juridisch gezegd: niet aan hem kan worden toegerekend).

Overmacht
Men kan zich afvragen of het sluiten van een winkel zonder een expliciete overheidsmaatregel ook overmacht oplevert. Dat hangt er van af. Waar het om gaat is of de belemmering zo ernstig is dat de nakoming in de concrete omstandigheden voor de huurder onmogelijk is of als te bezwaarlijk moet worden gezien. Dat laatste is op zijn minst verdedigbaar wanneer de huurder de winkel sluit in verband met concrete corona gezondheidsrisico’s.

Boetes
Overmacht van de huurder heeft in ieder geval tot gevolg dat de verhuurder geen aanspraak kan maken op nakoming van de exploitatieverplichting. Ook kan de verhuurder geen aanspraak maken op schadevergoeding doordat de huurder niet exploiteert. En de boetes? Het is mogelijk om een boete overeen te komen die ook bij overmacht verschuldigd is. Dat gebeurt alleen meestal niet. De boete in het ROZ model winkelruimte 2012 gaat uit van een boete die kan worden opgeëist indien de huurder in gebreke wordt gesteld. Dus: de huurder moet een verwijt gemaakt kunnen worden en kan dus een beroep doen op overmacht. Daarnaast is de kans groot dat een rechter mogelijke boetes (zeer) sterk matigt.

Vermindering van de huurprijs
En dan de hamvraag: is de huurder verplicht om de huur te betalen? Op basis van de wet kan een huurder bij de rechter een vermindering van de huurprijs vorderen indien sprake is van een gebrek. De definitie van ‘gebrek’ is behoorlijk ruim. Het gaat er kort gezegd om dat het gehuurde niet het genot kan verstrekken dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. In de rechtspraak is echter uitgemaakt dat veel omstandigheden voor rekening van de huurder komen. Dit vloeit voort uit, zoals de wet dat noemt, de in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen. Zo komen tegenvallende bezoekersaantallen normaliter voor rekening van de huurder.

Vangnet
Dan is er altijd nog het ‘vangnet’ van de onvoorziene omstandigheden. In de economische crisis werd diverse keren een beroep op onvoorziene omstandigheden gedaan. Daarvan werd in verreweg de meeste gevallen aangenomen dat zo’n crisis ondernemersrisico is. Bij de coronamaatregelen zou dat echter anders kunnen liggen. Dat zijn maatregelen die bij het sluiten van de huurovereenkomsten echt niet voorzienbaar waren en niet in de overeenkomst zijn verdisconteerd.  Dit zal ongetwijfeld nog ver nadat het coronavirus in Nederland is bedwongen tot juridische discussie gaan leiden.

 

bron: vastgoedjournaal