Onze diensten

Gaan de woningprijzen dalen? Vijf lessen uit het verleden

Resultaten uit het verleden bieden geen garanties voor de toekomst. Toch zijn er wel belangrijke lessen te trekken uit eerdere crashes op de woningmarkt voor de huidige situatie.

1. Achteraf verklaren is altijd makkelijk

Om een antwoord te kunnen geven op die vraag, doken onderzoekers het verleden in en analyseerde de twee laatste grote crashes op de huizenmarkt: die van 1978 en die van 2008. Misschien wel de belangrijkste les van de twee crises is dat het achteraf altijd makkelijk te verklaren is, waarom de markt instortte. Maar op het moment zelf, is het naderende onheil helemaal niet zo zeker.

Wie de kranten en tijdschriften van september 2008 erop na slaat, leest doorwrochte analyses over waarom de in Amerika ontstane kredietcrisis aan Nederland voorbij zou gaan. ‘In Nederland hebben we geen rommelhypotheken’, of ‘In Nederland zijn de huizen schaars’, of ‘Nederlandse economie staat er veel beter voor dan in de VS’. En toch ging een maand later het licht uit en zouden de huizenprijzen een daling inzetten die vijf jaar zou aanhouden. Tegelijkertijd gebeurde in 1973 het omgekeerde bij het uitbreken van de oliecrisis. Na het uitbreken van de ergste financiële crisis sinds 1929 werd malaise op de woningmarkt voorspeld. Maar de hoge inflatie maakte het kopen van een woning juist bovenmatig interessant, waardoor de huizenprijzen door het dak gingen. Kortom, voorspellen is lastig. Zeker als het om de toekomst gaat. Toch biedt deze analyse een aantal handvatten om verstandige keuzes te maken in deze onzekere, economische omstandigheden.

2. Rente/leencapaciteit beïnvloedt de prijzen

Een belangrijke vastgoedles is dat de rente zich omgekeerd evenredig verhoudt tot de prijzen. Bij een hogere rente, zijn de financieringskosten hoger en kan er minder voor het vastgoed betaald worden. Een hogere rente is een premie voor een hoger risico, hetgeen lagere prijzen rechtvaardigt. Daarnaast maakt een hogere rente andere veilige beleggingscategoriën, zoals obligaties, interessanter voor beleggers, waardoor de vraag naar vastgoed afneemt. Op dit moment stijgt de hypotheekrente, een daling van de woningprijzen ligt dus voor de hand. Toch is het niet zo simpel, blijkt uit de analyse van eerdere crises.

Beleggen in woningen steeds lastiger: rente vastgoedhypotheek loopt op

Zowel in de jaren 70 als tussen 2005 en 2008 stegen de hypotheekrentes, maar de huizenprijzen stegen gewoon mee. Vanaf het uitbreken van de crisis in 2008 daalde de rente van 6 naar 3,6 procent in 2010, maar de huizenprijzen daalden vrolijk mee. De hypotheekrente alleen is als variabele dus niet voldoende om een stijging of daling te voorspellen. Er moet naar de totale leencapaciteit worden gekeken. In de jaren zeventig was de rente hoog, maar de inflatie nog veel hoger. De geldontwaarding at zo de woningschuld op en maakte de reële rente laag. Pas bij het uitbreken van de tweede oliecrisis in 1979 steeg de rente boven de inflatie uit en daalden de prijzen (flink). Pas in 1993 zou hetzelfde prijsniveau worden gehaald als in 1978. De malaise hield dus ruim 15 jaar aan!

Ook in de aanloop naar de crash van 2008 stegen de huizenprijzen met de rente mee. Dit keer was het niet de inflatie die de hogere rente compenseerde, maar de overheid die de teugels voor de leennormen in die jaren liet vieren. Bovendien was die hoge rente fiscaal zelfs aantrekkelijk vanwege de hogere hypotheekrenteaftrek. Kortom, die hoge rente zorgde niet voor een lagere leencapaciteit, waardoor de huizenprijzen konden blijven stijgen. Na de crash van 2008 daalden de rentes met de huizenprijzen mee. Nu was de situatie precies omgedraaid. De rente was weliswaar lager, maar toch zorgde dit niet voor een ruimere leencapaciteit, omdat de overheid de banken de duimschroeven aandraaide na de kredietcrisis en de leennormen voor huizenkopers aanscherpte.

Pas vanaf 2013, het dieptepunt van de vorige crisis, zorgde de steeds lagere rente ook daadwerkelijk weer voor ruimere leennormen. Huizenkopers konden meer bieden voor een woning, waardoor de prijzen weer stegen. Dit beeld is sindsdien ongewijzigd, tot aan het einde van vorig jaar. De rentes lopen nu op, maar de rente alleen is dus niet voldoende om dalende huizenprijzen te veroorzaken.

3. Schaarste is een slechte voorspeller

Een veelgehoord argument bij verdedigers van de stijgende huizenprijzen, is dat de schaarste nu eenmaal hoog is. Dit maakt woningen duur, aangezien de vraag immers structureel hoger is dan het aanbod. Helaas is er al door eerdere onderzoekers geen relatie gevonden tussen schaarste en huizenprijzen (zie grafiek). Feitelijk kampt Nederland al sinds de Tweede Wereldoorlog met een woningtekort, de prijzen zijn sindsdien omhoog, maar ook weer omlaag gegaan.

Stijgende prijzen en schaarste zijn op zichzelf staande fenomenen. Om meer mensen toegang te geven tot de woningmarkt, moeten er huizen worden bijgebouwd. Maar dat wil niet zeggen dat de prijzen ook zullen dalen als dat gebeurt. Omgekeerd betekent het dus ook niet dat de prijzen blijven stijgen, zo lang er schaarste is. Andere factoren, in het bijzonder de leencapaciteit van kopers, zijn bij een constante schaarste van veel groter belang. Dat werkt zo: als er honderd huizenzoekers zijn voor één beschikbare woning, maar zij mogen niet meer dan 3 ton lenen, dan is de prijs van die woning 3 ton. Als er tien woningen zijn voor diezelfde honderd huizenzoekers, maar de overheid bepaalt dat er 4 ton mag worden geleend, dan zullen die honderd huizenzoekers bij elke woning tegen elkaar opbieden net zolang de max van 4 ton wordt bereikt. Kortom, de leennorm is hier van groter belang dan de schaarste.

4. Niet iedere crisis is een huizencrisis

Een crisis is een crisis. Als het slecht gaat met de economie, kunnen mensen minder lenen, dus ook voor de aankoop van een huis. Dat lijkt een economische wetmatigheid te zijn. Toch blijkt dit niet uit het verleden. Niet iedere crisis, was altijd een huizenmarktcrisis. Neem de oliecrisis van 1973. De Arabische landen creëerden opzettelijk een wereldwijd tekort aan olie. Nederland werd extra hard gestraft met een olie-embargo vanwege de steun aan Israël bij de Jom Kipoeroorlog. Dit zorgde voor de ergste economische crisis sinds 1929. Maar de huizenprijzen? Die stegen gewoon door. Tussen 1973 en 1978 stegen de prijzen gemiddeld met 20 procent. In 1976 zelfs met 29 procent en in 1977 met 40 procent! Pas bij de tweede oliecrisis in 1979 toen de rente naar historische hoogtes van wel 14 procent stegen en de inflatie oversteeg, kwam de huizenmarkt in een neerwaartse spiraal terecht. Een extra belangrijke les voor nu is daarbij dat het toen net zo hard naar beneden ging als dat het omhoog was gegaan. Wie likkebaardend naar zijn of haar overwaarde kijkt, moet zich dus vooral niet rijk rekenen. Een andere les is dat die dalingen lang aan kunnen houden: maar liefst vijftien jaar.

Ook het knappen van de internetzeepbel in 2000 veroorzaakte geen crisis op de woningmarkt, terwijl de aandelenmarkten wel instortten en Nederland in een recessie raakte. Een vergelijkbaar beeld zagen we recent met de coronacrisis. Ondanks de plotselinge, economische terugval raasde de woningmarkt door. De aard van een crisis en andere factoren zoals stimulering van de overheid zijn wel degelijk van belang bij het voorspellen van een crisis op de woningmarkt.

Aantal transacties zijn voorspeller van prijsontwikkeling

Bij de analyse van de laatste huizencrash van 2008 (eerdere cijfers van het CBS ontbreken) ontdekte Vastgoedmarkt een opvallende trend. De ontwikkeling van het aantal transacties loopt altijd een stukje voor op de ontwikkeling van de huizenprijzen. Dat werkt als volgt: Wanneer de prijzen stijgen, worden er steeds meer woningen verkocht. Huizenkopers willen profiteren van die stijgende prijzen en willen bovendien niet wachten, want volgende maand zijn prijzen nog duurder. Maar als dat een tijdje aanhoudt, gaat de markt droogkoken. Dit zag je in aanloop van de crash in 2008. In de beginjaren 2000 werden er steeds meer huizen verkocht, maar reeds sinds het tweede kwartaal van 2006 nam het aantal transacties af. Dit resulteerde in de crisis van 2008. Na het uitbreken van de crisis stortte het aantal transacties helemaal in, omdat niemand wil kopen in een dalende trend. Beter even afwachten, want volgend jaar is het huis nog goedkoper.

Totdat er een bodem is waarop men weer begint te kopen. Ook die bodem wordt door het aantal transacties voorspeld. Reeds in 2012 nam het aantal transacties weer toe, terwijl de huizenprijzen pas in 2013 begonnen te stijgen. Sindsdien stijgen de prijzen en het aantal transacties weer. Totdat de geschiedenis zich weer herhaalt en de markt weer begint droog te koken. De huizenprijzen stijgen weliswaar nog, maar het aantal transacties is al sinds mei 2021 aan het afnemen.

bron: vastgoedmarkt.nl