Met de Wet betaalbare huur, de Wet goed verhuurderschap en alle andere wetgeving die over de verhuurmarkt is uitgestort, is het niet vreemd dat verhuurders door de bomen het bos niet meer zien. Een van die onduidelijkheden is hoe het nu zit met woningverhuur aan drie of meer personen.
Waar dit tot 1 juli nog een ‘duurzaam gemeenschappelijk huishouden‘ heette te zijn – en waar je in veel gevallen een vergunning voor nodig had – wordt de woonvorm nu door de overheid omgekat naar ‘kamerverhuur’. En ja, voor particuliere woningverhuurders wordt deze praktijk met één pennenstreek omgedoopt tot kamerverhuur – per direct, dus ook voor bestaande situaties en voor lopende contracten.
‘Als je aan meer dan drie personen verhuurt, is er altijd al sprake geweest van kamerverhuur’, zegt een woordvoerder van het ministerie. ‘De wetgeving is niet aangepast, het puntenstelsel is dwingend geworden. Pas als je duurzaam samenwoont, is er sprake van een duurzaam huishouden.’
Polyamoreuze relatie
Dat in de praktijk een woning werd verhuurd aan een groep, dat er een groepscontract werd opgesteld waarbij de huurders zelf bepalen wie welke kamer krijgt, is niet relevant, aldus de zegsvrouw. ‘Dat kan in de praktijk best zo zijn geweest – helemaal prima – maar dat is niet het criterium voor een duurzame huishouding. Ik zie het ook aan mijn kinderen, die wonen op kámers. Je moet duurzaam samenwonen, dat kan een polyamoreuze relatie relatie zijn, maar die moet wél aangetoond worden.’
Maar wat is een gemeenschappelijk duurzaam huishouden dan wél? ‘Dat is aan de verhuurder om aan te tonen en aan de Huurcommissie om te onderzoeken’, aldus de woordvoerder. ‘Vijf willekeurige mensen die samen boodschappen doen, vallen waarschijnlijk ook niet onder die definitie. Ik kan ook mijn buurvrouw boodschappen doen, maar dan daar heb ik nog geen gemeenschappelijk huishouden mee.’
Sinds 1 juli
Het ministerie van Binnenlandse Zaken stelt zich op het standpunt dat er geen sprake is van nieuwe wetgeving, maar dat er geen manieren bestonden om de wet te handhaven. ‘Die zijn er nu wel, dus kan de gemeente handhaven.’ Goed, maar wat moet een verhuurder dan nu concreet doen? En vanaf wanneer?
‘Verhuurders die kamers verhuren in plaats van een woning te verhuren aan een duurzaam gemeenschappelijk huishouden, moeten zorgen dat de contracten vanaf 1 juli in orde zijn’, zegt de woordvoerder. ‘Dat is wanneer de wetgeving is ingegaan. En handhaving door gemeenten gaat in vanaf 1 januari 2025.’ In een eerder interview stelt Marja Appelman, directeur woningbouw bij het ministerie: ‘We waren het contact [met vastgoedbeleggers] verloren.’ Dit gesprek (niet met Appelman voor de goede orde) brengt dat contact geen millimeter dichterbij.
‘Oneigenlijke manier van verhuren‘
Toch nog een poging om meer informatie van het ministerie los te krijgen. Een woning die in de vrije sector valt en meerdere slaapkamers heeft, valt die niet in de vrije sector? Ook als er meerdere mensen in wonen? ‘Als je ‘m verhuurt aan één of twee mensen dan is er sprake van een gemeenschappelijk huishouden. Bij meerdere mensen moet je kijken of daar sprake van is. Als je verhuurt aan studenten, of woningdelers, dan is daar geen sprake van en moet je zorgen voor een kamerverhuurcontract. Wat je nu schetst is een oneigenlijke manier van verhuur.’
Maar is dat de oplossing dan voor ambtenaren? Dat voor elke onrechtmatigheid de burger de rechter op moet zoeken? Eerst dan maar de jurist: Laurens Vrakking van IJzer advocaten. Klopt het, dat verhuurders altijd fout bezig zijn geweest en geen woningen maar kamers verhuurden? En klopt het ook dat die verhuurder per direct aan kamerverhuur doet?
Hoe oordeelt de jurist?
Vrakking denkt er anders over dan de woordvoerder van BZK. ‘Er klopt veel niet aan dit verhaal. Allereerst denk ik dat groepscontracten niet per direct omgezet hoeven te worden naar kamerverhuur, ondanks dat de minister daar wel zo over denkt. Woningen vanaf 144 punten, woningen die geliberaliseerd zijn, komen volgens mij pas in aanmerking voor toetsing bij beëindiging van het contract.’
En dan de bewering dat verhuurders misbruik maakten van situaties, door kamerverhuur als woningverhuur te presenteren? Dat dit sowieso nooit heeft bestaan, maar in de praktijk wel werd uitgevoerd. ‘‘Het is niet nieuw dat er wordt getoetst of sprake is van “verkapte kamerverhuur”. Wel nieuw is dat het aantal bewoners en hun samenwoningsvorm daarvoor nu ineens doorslaggevend is. Er is genoeg rechtspraak over die “verkapte kamerverhuur”. De kantonrechter en de Huurcommissie kijken daarvoor naar alle omstandigheden: de inhoud van het contract, de manier waarop de afspraken zijn ingericht, de indeling van de woning en hoe de huurders bij de verhuurder zijn beland. Als je een woning aan een groep huurders samen verhuurd. hebt op 1 groepscontract, met 1 huurprijs en 1 waarborgsom, geldt het in principe niet als kamerverhuur. Maar heb je bijvoorbeeld losse prijzen per kamer opgenomen – waarbij iedere huurder een eigen aandeel in de waarborgsom heeft – dan is het een ander verhaal.’
‘Er is niet één uitspraak te vinden over polyamoreuze relaties’
‘Daar telt trouwens ook mee hoe die huurders zijn terechtgekomen bij de verhuurder‘, vervolgt de jurist, ‘heeft de verhuurder losse huurders bij elkaar geplaats of zijn de huurders zelf als groep bij de verhuurder gekomen? Heeft de verhuurder een vrijgekomen kamer los geadverteerd als kamer? Er is niet één uitspraak te vinden waarin wordt onderzocht of de huurders een polyamoreuze relatie hebben.’‘
Waar kunnen verhuurders dan van uitgaan bij lopende contracten? ‘Zoals ik ik de wet lees – en dat is anders dan wat BZK communiceert – geldt voor bestaande contracten de ‘oude’ regel. Er mag dus geen sprake zijn van verkapte kamerverhuur. Daarvoor wordt gekeken naar alle omstandigheden van het geval, niet of er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Is er sprake van verkapte kamerverhuur volgens die regels, dan kunnen de huurders een huurverlaging afdwingen op basis van de puntentelling voor kamerverhuur. Is er geen sprake van verkapte kamerverhuur, dan zou de nieuwe definitie niet van toepassing moeten zijn op woningen met ten minste 144 punten.’
Nieuwe definitie voor nieuwe contracten
De gevolgen zijn niet overal even groot, zegt Vrakking. ‘Bijvoorbeeld in Amsterdam ligt de marktprijs van een woning hoger dan wat je op basis van kamerverhuur kunt krijgen. Daar gaat een enorme terugval komen. In andere steden kan het wel meevallen, want het nieuwe puntenstelsel voor kamerverhuur levert in veel gevallen hogere maximale huurprijzen op.’
Voor nieuwe contracten die ingaan vanaf 1 juli 2024 geldt de nieuwe definitie. ‘Als je een zelfstandige woning verhuurt aan meer dan 2 personen, moet je als verhuurder kunnen aantonen dat de bewoners een duurzaam gemeenschappelijk huishouden vormen. Veel woningdelers vallen daar niet onder: de bewoners moeten langdurig samenwonen om het samenwonen, niet alleen om bijvoorbeeld kosten te delen. Studenten en arbeidsmigranten wonen bijvoorbeeld alleen samen tijdens de studie of vanwege werk. Kun je dat niet aantonen, dan moet je er rekening mee houden dat de huurprijs van de hele woning bepaald wordt op basis van de puntentelling voor kamerverhuur. Vanaf 1 januari 2025 kun je zelfs een boete krijgen voor een te hoge huurprijs.’
Wankele wet met discutabel doel
Ook daar is nog wel iets tegenin te brengen, aldus Vrakking: ‘Deze wet is van zichzelf al wankel, omdat het heel discutabel is of de maatregel geschikt is voor het doel van de wet. Daar moet je als wetgever goed onderzoek naar doen voordat je een maatregel instelt. Naar de effecten van specifiek deze nieuwe definitie voor zelfstandige woonruimte heeft de minister helemaal geen onderzoek gedaan. Volgens de minister was dat niet mogelijk, omdat hij geen idee heeft van de omvang van dit type verhuur. Daarmee zegt hij eigenlijk dat hij niet weet welk probleem hij hiermee oplost, of de maatregel het probleem kan oplossen en of de ingreep proportioneel is. Daarmee staat de deur naar juridische procedures tegen deze definitie wagenwijd open.’
Bron: Vastgoedmarkt.nl
