ING: Kansen voor vastgoedbeleggers in Groningen
18 mei 2017 | Bron: vastgoedjournaal
De stad Groningen biedt beleggers in vastgoed steeds meer kansen, vooral op het gebied van detailhandel en wonen. Dit komt door de krapte op de Groningse woningmarkt, de groei van de plaatselijke economie en de bevolking, de metamorfose van het winkelgebied die de stad ondergaat en de goede mogelijkheden voor een duurzame transformatie van het vastgoedaanbod. Dit stellen de experts van ING Real Estate Finance, de divisie voor financiering van commercieel vastgoed, in het rapport ‘Vastgoedmarkt Groningen, dynamisch centrum van het noorden’.
Zowel de groei van de economie als de groei van de bevolking zijn in de stad Groningen hoger dan gemiddeld in Nederland. De stad heeft een groot verzorgingsgebied en oefent een grote aantrekkingskracht uit op de regio en op bezoekers uit Duitsland. Het heeft bovendien, na Amsterdam, de krapste woningmarkt in Nederland. Er is een laag aanbod, een sterke vraag en korte verkooptijden. In de stad is een grote behoefte aan specifieke ouderenhuisvesting en aan kleinere woningen voor het grote aantal studenten. Er zijn momenteel ruim 15 duizend studenten op kamers in Groningen en dit aantal groeit, mede door de stijgingen van het aantal buitenlandse studenten, en zorgt ervoor dat er steeds meer zelfstandige, kleinere woningen nodig zijn.
Kans ombouw kantoren tot duurzame woningen
Door de aanhoudende krapte op de woningmarkt en de teruggevallen vraag naar kantoren worden veel kantoren die niet meer voldoen aan de huidige wensen omgebouwd tot woningen. Volgens het CBS is in 2015 16,5% van de nieuwe woningvoorraad in Groningen door transformatie verkregen. In 2014 was dat zelfs 23,4%. Groningen staat nationaal op de vierde plaats wat betreft het volume van getransformeerde gebouwen tot wooneenheden.
“We zien de laatste jaren een behoorlijke druk op de binnenstad van Groningen doordat de vraag naar woonruimte van met name studenten en young professionals blijft toenemen”, zegt Ramon Saksens, relatiemanager ING Real Estate Finance voor Noord en Oost Nederland. “Zowel in de binnenstad als in de directe omgeving van de binnenstad is de laatste twee jaren een aantal kantoorobjecten herontwikkeld naar woningen,” aldus Saksens. “Dit biedt de kans aan beleggers om gebouwen te transformeren naar duurzame, energiezuinige panden.”
Metamorfose winkelgebied
Eén van de andere segmenten die profiteert van de ontwikkelingen in de stad is de detailhandel. Deze sector heeft net als elders in Nederland de laatste jaren onder druk gestaan en de Groningse detailhandel kreeg tegenslagen te verwerken van onder meer het verdwijnen van V&D en de Bijenkorf. In 2016 werd echter een omslagpunt bereikt en sindsdien is de verdeling van het type winkels vergelijkbaar met de centra van de grote vier steden en zijn leegstaande panden in de Herestraat weer volledig verhuurd. Ook zijn de looproutes door winkelstraten in het centrum deels gewijzigd door de komst van een aantal grote retailers, die het centrum een behoorlijke boost hebben gegeven.
Volgens relatiemanager Saksens is er in het centrum van Groningen een aantal grotere verkooptransacties geweest van retailportefeuilles. “Hierbij valt op dat de kopers geen particuliere beleggers zijn, maar grote institutionele partijen. De particuliere beleggers richten zich meer op transformaties en kleinschaliger residentieel vastgoed waar naar verwachting nog volop kansen zullen zijn om waarde toe te voegen de komende jaren, vooral bij herontwikkeling van ‘grijze’ kantoren naar duurzame groene woningen.”
Tegenstelling stad en land
De tegenstelling tussen de stad en de gehele provincie is groot. In de stad groeit de bevolking en de economie meer dan gemiddeld in Nederland en de woningmarkt is krap. In de rest van de provincie is de situatie omgekeerd. Voor de regio Groningen wordt in 2017 als enige regio in Nederland een economische krimp verwacht van -3,2% volgens het ING Economisch Bureau. Dit is het gevolg van de verdere verlaging van het plafond voor de gaswinning. Zonder deze invloed is er sprake van een verwachte groei van 2,0%, iets lager dan de groei voor geheel Nederland. In de stad Groningen kan de groei dit jaar op bijna 3% uitkomen, mede dankzij de zorgsector, de aanzuigende werking van de stad en de bovengemiddelde bevolkingsgroei.
