Ingrijpende wijzigingen
15 december 2020 | Bron: vastgoedjournaal
Op 24 november 2020 heeft de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het wetsvoorstel opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur aan de markt aangeboden. Indien dit wetsvoorstel van kracht zou worden heeft dit ingrijpende gevolgen voor beleggers in woonruimten. Advocaat Elout Korevaar van Weebers Vastgoed Advocaten licht het wetsvoorstel toe.
Het wetsvoorstel bevat een verbod tot verhuur van gekochte woningen gedurende vier jaar naar de aankoop (bekend als buy to let). Vanzelfsprekend bestaan enkele uitzonderingen. Daarnaast bepaalt het wetsvoorstel dat de gemeente eisen kan stellen aan de aanvrager van een ontheffing van voornoemd verbod. Deze eisen kunnen onder meer betrekking hebben op het naleven van de dwingendrechtelijke verplichting uit het huurrecht, zoals de huurprijs.Ook maakt het wetsvoorstel het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten eenmalig te verlengen tot een maximumduur. Die duur bedraagt maximaal drie jaar voor zelfstandige woonruimten en vijf jaar voor onzelfstandige woonruimten. Het voorstel zal niet alleen gelden voor nieuwe huurovereenkomsten, maar ook voor bestaande tijdelijke huurovereenkomsten. Dan ten slotte introduceert het wetsvoorstel een minimumduur van het contract waarbinnen de huurder niet mag opzeggen.
Verbod van verhuur
Op basis van de huisvestingsverordening kunnen gemeente voorwaarden stellen aan de personen die woonruimte willen huren. Tot voor kort werd alleen de huur van woonruimte onder de liberalisatiegrens (€ 730,- per maand) gereguleerd. Inmiddels hebben diverse gemeenten, waaronder Amsterdam en Den Haag, ook regels opgenomen voor het middensegment (tot circa € 1.050,- per maand).
Het wetsvoorstel verbiedt verhuur van woonruimte in door de gemeente te bepalen categorieën gedurende vier jaar na levering van de woonruimte aan een koper. Volgens de toelichting op het wetsvoorstel wordt in sommige wijken van Groningen, Den Haag en Amsterdam meer dan 40% van de woningen gekocht door beleggers die de woonruimten vervolgens verhuren. Het wetsvoorstel verbiedt dergelijke verhuur, tenzij de eigenaar een vergunning heeft. Die vergunning kan slechts worden verleend in een beperkt aantal gevallen:
- indien de woning wordt verhuurd aan een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad van de eigenaar (bijvoorbeeld de moeder die een woning koopt voor zijn werkend kind);
- indien de eigenaar de woning tenminste 12 maanden na de koop zelf heeft bewoond;
- indien de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.
Met het wetsvoorstel verwacht de minister gemeenten een instrument te bieden om te sturen in de voorraad van bestaande woonruimten. In de toelichting schrijft de minister dat gemeenten zelf de categorieën van woningen kunnen bepalen waarop het vergunningstelsel betrekking heeft. Als voorbeelden noemt de minister de WOZ-waarde van de woning of de minimale vloeroppervlakte van de woning. In alle gevallen zal de gemeente bij het vaststellen van de huisvestingsverordening het schaarstecriterium moeten onderbouwen.
Aan de eigenaar die een vergunning aanvraagt kan de gemeente voorschriften opleggen, zoals het voorkomen van discriminatie van woningzoekenden of huurders, het naleven van de dwingendrechtelijke bepalingen uit het huurrecht en het tegengaan van het illegale gebruik van de woning. De opsomming van mogelijke onderwerpen die de gemeente in de huisvestingsverordening kán opnemen met betrekking tot goed verhuurderschap is door de minister gelimiteerd.
De vergunning wordt verleend aan de persoon van de eigenaar. Als de huidige eigenaar een vergunning heeft om te verhuren, bijvoorbeeld aan zijn kind, dan zal de nieuwe eigenaar opnieuw een vergunning moeten aanvragen. Omdat de huurovereenkomst met het kind in stand blijft en de vergunning slechts op de gronden hiervoor genoemd kan worden verstrekt, beperkt dit de overdraagbaarheid van de woning. De huisvestingswet 2014 wordt gewijzigd om voornoemde bepalingen in te voeren. De minister wil de wet vooralsnog drie jaar laten gelden. Daarna wordt de wet geëvalueerd en mogelijk verlengd.
Verlenging tijdelijke verhuur
Sinds 1 juli 2016 mag een verhuurder woonruimte tijdelijk verhuren. De huurovereenkomst van zelfstandige woonruimte mag maximaal twee jaar tijdelijk worden verhuurd. Onzelfstandige woonruimte mag maximaal vijf jaar worden verhuurd. De huurovereenkomst eindigt van rechtswege na het verstrijken van de bepaalde tijd, voor zover de verhuurder minimaal één en maximaal drie maanden voor het einde de huurder schriftelijk heeft geïnformeerd over het einde van de huur. Verlenging van deze tijdelijke huurovereenkomst is niet mogelijk. De huidige wet bepaalt dat indien met dezelfde huurder opnieuw een tijdelijke huurovereenkomst wordt gesloten, de tweede overeenkomst als een overeenkomst geldt voor onbepaalde tijd.
Met het wetsvoorstel wil de minister het mogelijk maken om ofwel de initiële duur van de huurovereenkomst te verlengen tot drie jaar, ofwel partijen toe te staan de huurovereenkomst eenmalig te verlengen tot maximaal drie jaar. Verlenging is slechts mogelijk indien de verhuurder eerst het einde van de huur schriftelijk heeft aangezegd. Verlenging is bovendien alleen maar mogelijk op de geldende contractuele voorwaarden. Aanpassing van de huurprijs of huurvoorwaarden is niet toegestaan.Het wetsvoorstel bepaalt tevens dat de mogelijkheid van verlenging ook gaat gelden voor reeds gesloten tijdelijke huurovereenkomsten. Omdat parlementaire behandeling van het wetsvoorstel naar mijn verwachting nog wel even op zich laat wachten valt te bezien of huurder en verhuurder hiervan kunnen profiteren.
Introductie minimumduur
In de huidige wet is bepaald dat de huurder te alle tijden de huurovereenkomst tussentijds mag beëindigen. Dit is verhuurders een doorn in het oog omdat de verhuurder niet tussentijds mag beëindigen. Met name verhuurders aan expats en buitenlandse studenten ondervinden hinder van de tussentijdse opzegmogelijkheid van de huurder. De minister stelt daarom voor om een minimumduur van de overeenkomst op te nemen in de wet. Deze duur varieert naargelang de lengte van de totale huurovereenkomst:
- indien de overeenkomst 1-2 jaar looptijd heeft, mag de huurder gedurende de eerste 3 maanden niet opzeggen
- indien de overeenkomst 2-3 jaar looptijd heeft, mag de huurder gedurende de eerste 6 maanden niet opzeggen
- indien de overeenkomst een looptijd van meer dan 3 jaar heeft, mag de huurder gedurende de eerste 12 maanden niet opzeggen
Tevens bepaalt het wetsvoorstel dat het verhuurders is toegestaan om bij overeenkomsten voor onbepaalde tijd een minimumduur op te nemen. Het is onder de huidige wet omstreden. Door wijziging van de wet meent de minister deze onduidelijkheid weg te nemen.
Conclusie
Het wetsvoorstel ligt één maand ter consultatie aan marktpartijen voor. Te verwachten valt dat zowel aan de kant van de beleggers als aan de kant van de huurders bezwaar zal worden gemaakt tegen invoering van het wetsvoorstel. Invoering van het wetsvoorstel beperkt immers beleggers in hun mogelijkheden en stelt huurders nog meer bloot aan tijdelijke contracten. De minister meent dat met dit wetsvoorstel een balans geboden wordt tussen de zekerheid van de huurder voor zijn huisvesting en het bieden van maatwerk aan de verhuurder voor tijdelijke contracten. Of het parlement deze balans accepteert valt te bezien. Naar mijn verwachting wordt het wetsvoorstel niet voor de verkiezingen van maart 2021 in behandeling genomen.
Het wetsvoorstel noopt in ieder geval tot het treffen van een contractuele voorziening in vastgoedtransacties van woonruimten. Kopers zullen willen bedingen dat eventuele wijziging van de huisvestingswet ten nadele van de beleggingswaarde voor rekening van verkoper blijft.
