Prinsjesdag 2020
16 september 2020
| Bron: vastgoedjournaal
Het fiscale pakket dat dit jaar met Prinsjesdag werd gepresenteerd bevat uiteraard ook weer een aantal fiscale maatregelen die van belang zijn voor de vastgoedsector. Vastgoedfiscalist Aad Rozendal zet alle maatregelen voor vastgoed voor u op een rij.
- Nieuwe overdrachtsbelastingtarieven
Het al uitgelekt maar met het ‘Wetsvoorstel differentiatie overdrachtsbelasting’ is het nu ook officieel aangekondigd. Als het aan het Kabinet ligt komt er per 1 januari 2021 een overdrachtsbelastingvrijstelling voor starters op de woningmarkt. Voor doorstromers blijft het huidige tarief van 2% gelden. Vastgoedinvesteerders gaan vanaf 1 januari 2021 een tarief van 8% betalen. Dit gaat gelden voor alle soorten vastgoed, zowel woningen als niet-woningen. Ook de aankoop van een vakantiewoning of een woning voor studerende kinderen gaat onder het 8%-tarief vallen. De bedoeling van de maatregel is om starters op de woningmarkt in een betere positie te brengen ten opzichte van beleggers. Om voor de vrijstelling in aanmerking te komen, moet de verkrijger voldoen aan een aantal voorwaarden, te weten:
- De verkrijger is meerderjarig en jonger dan 35 jaar
- De verkrijger verkrijgt een woning;
- De verkrijger gaat de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken
- De verkrijger heeft de vrijstelling niet eerder gebruikt.
Om voor het 2%-tarief in aanmerking te komen moet de verkrijger een woning verkrijgen om deze anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken.
Zoals gezegd worden alle overige verkrijgingen door natuurlijke personen of rechtspersonen (waaronder ook woningcorporaties) vanaf 1 januari 2021 belast tegen het hogere algemene tarief. Dat tarief wordt verhoogd naar 8% en niet naar de vorige jaar al aangekondigde 7%. Ook verkrijgingen van aandelen in vastgoed-BV’s met woningen of participaties in vastgoed-CV’s die in woningen beleggen gaan dus onder het 8%-tarief vallen. Het algemene tarief wordt met ingang van 1 januari 2021 verder verhoogd naar 8%. Het tarief gaat daardoor van 6% naar 8%. Dit betekent dat – naast de verkrijging van niet-woningen, zoals bedrijfspanden – ook verkrijgingen van woningen die niet, of slechts tijdelijk, als hoofdverblijf gaan worden gebruikt, worden belast tegen 8%. Hieronder valt bijvoorbeeld ook de verkrijging van een vakantiewoning, een woning die ouders kopen voor hun kind en verkrijgingen van woningen door niet-natuurlijke personen, zoals rechtspersonen, bijvoorbeeld woningcorporaties.
Het wetsvoorstel kent naast de tariefsmaatregel nog een andere maatregel, namelijk de invoering van een aangifteplicht in gevallen waarin ter zake van een verkrijging een overdrachtsbelastingvrijstelling wordt toegepast. Het betreft hier de toepassing van elke mogelijke vrijstelling, dus niet alleen de startersvrijstelling. Hiermee wordt beoogd discussie te voorkomen over het al dan niet moeten doen van aangifte in dergelijke gevallen.
Vastgoedbeleggers in box 3 kunnen voorlopig opgelucht ademhalen. Het omstreden voorstel dat in 2019 werd aangekondigd was inmiddels al ingetrokken. Wel was de vraag op welke manier box 3 zou worden aangepast. Met het wetsvoorstel ‘Wet aanpassing box 3’ wordt de vermogensrendementsheffing in box 3 aangepast zodat met ingang van 2021 met name de belastingdruk op kleinere vermogens in box 3 daalt. Voorgesteld wordt om het heffingvrije vermogen (nu € 30.846) met ingang van 1 januari 2021 te verhogen naar € 50.000 en voor partners naar € 100.000. De schijfgrenzen worden opnieuw vastgesteld, waarbij de 2e schijf begint bij een box 3 vermogen van € 100.000 en de 3e schijf bij een vermogen van € 1.000.000. Als gevolg van de verhoging van het heffingvrije vermogen daalt het aantal belastingplichtigen dat belasting betaalt over inkomen in box 3 met ongeveer 900.000. Om dit pakket deels te dekken wordt het belastingtarief in box 3 verhoogd naar 31%.
- Aanpassing tarief verhuurderheffing
Voorgesteld wordt om het tarief van de verhuurderheffing aan te passen naar 0,526% in plaats van 0,562%.
- Maatregelen in de vennootschapsbelasting
De eerder beloofde verlaging van het toptarief van 25% naar 21,7% gaat niet door. De verlaging van het tarief in de eerste schijf van 16,5% naar 15% gaat wel door. Deze eerste schijf (nu € 200.000) wordt bovendien verhoogd tot € 245.000 in 2021 en vanaf 2022 zal deze eerste schijf zelfs € 395.000. Ondanks eerdere berichten wordt de generieke renteaftrekbeperking (de earningstrippingregel) vooralsnog niet aangepast.
Een voorstel dat ook voor de vastgoedmarkt van belang is, betreft de aanpassing van de verliesverrekeningsregels. Voorgesteld wordt om de termijn voor voorwaartse verliesverrekening te laten vervallen en verliezen verrekenbaar te laten zijn met winsten tot € 1 miljoen per jaar. Als de winst in een jaar hoger is zijn de verliezen slechts tot 50% van de hogere winst verrekenbaar. Het wetsvoorstel is nog niet gepubliceerd, dus de exacte details zijn nog niet bekend.
Voor corona-gerelateerde verliezen in 2020 kan onder bepaalde voorwaarden een corona-reserve worden gevormd zodat deze verliezen ten laste van de winst over 2019 kan worden gebracht.
- Geen aanpassing van de bedrijfsopvolgingsregeling
Belangrijk is dat de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) vooralsnog niet wordt aangepast. Bij een schenking of vererving van de aandelen in een vastgoed-BV weigert de fiscus in veel gevallen een beroep op de fiscaal voordelige BOR in de inkomstenbelasting en successiewet. De BOR geldt namelijk alleen als sprake is van ondernemingsvermogen en volgens de belastingdienst is vastgoedexploitatie geen onderneming. Bij een schenking of vererving van aandelen in een vastgoed-BV kan de totale belastingheffing dan oplopen tot 40%. Als wel sprake is van een onderneming, bedraagt de belastingheffing slechts enkele procenten. Op dit moment worden talloze discussies en procedures gevoerd over de vraag of de exploitatie van vastgoed als een onderneming kan kwalificeren.
De BOR staat echter steeds meer onder politieke druk. Naar aanleiding van Kamervragen van Kamerlid Henk Nijboer van de PvdA heeft de vorige staatssecretaris Snel in 2019 reeds geantwoord dat de BOR in de Successiewet tegen het licht zal worden gehouden. In de eerder dit jaar verschenen notitie ‘Bouwstenen voor een beter belastingstelsel’ van het Ministerie van Financiën wordt voorgesteld de BOR te versoberen. Daarnaast wordt voorgesteld om vastgoedfamiliebedrijven per definitie uit te sluiten van de BOR, zodat men bij de Belastingdienst wordt verlost van de vele discussies met belastingplichtigen. Hoewel de voorstellen slechts suggesties van het Ministerie van Financiën betreffen voor de politiek moeten vastgoedfamiliebedrijven er serieus rekening mee houden dat de BOR op niet al te lange termijn zal worden versoberd of zelfs zal worden afgeschaft. In combinatie met de aangekondigde verhoging van het overdrachtsbelastingtarief – die dus ook zal gaan gelden bij een schenking van aandelen in vastgoedfamiliebedrijven – kan het voor dga’s interessant zijn om nog dit jaar een schenking van aandelen in de vastgoed-BV te overwegen.
