Advies aan Hoge Raad: huuropslag tot 3% niet oneerlijk
19 juli 2024
Het jaarlijks verhogen van de huur door woningverhuurders met een opslag tot 3% boven de inflatie is niet per se oneerlijk. Die conclusie trekt de procureur-generaal in een vrijdag gepubliceerd advies aan de Hoge Raad naar aanleiding van juridische vragen over de wijze waarop grote vastgoedbeleggers hun huren verhogen.
Meerdere kantonrechters stelden eerder juist dat de manier waarop grote verhuurders hun huren verhogen wel degelijk oneerlijk is en in strijd met Europese consumentenbeschermingsregels. Zij trokken daarmee het volledige huurverhogingsbeleid van grote vastgoedbeleggers zoals Bouwinvest, CBRE, ASR, Vesteda en Amvest in twijfel. Verhuurders vrezen hierdoor verstrekkende gevolgen, zoals het moeten terugbetalen van miljarden euro’s huur aan honderdduizenden huurders.
Onderwerp van discussie is de standaardbepaling in veel huurcontracten waarin staat dat verhuurders de huur jaarlijks mogen verhogen met het inflatiepercentage plus een bepaalde opslag. Deze opslag rekenen is niet verplicht. Sommige verhuurders rekenen een maximale opslag van 3%, andere van maximaal 5%. Kantonrechters vonden dat huurders daardoor niet goed wisten waar zij aan toe waren en spraken van ‘willekeur’. Zij besloten dat het zogeheten huurverhogingsbeding oneerlijk was, waardoor alle huurverhogingen werden geschrapt.
Splitsing
De Hoge Raad moet in juridische vragen die zijn gesteld in een zaak tussen de vastgoedtak van verzekeraar ASR en een huurder antwoord geven op de vraag of kantonrechters op de juiste weg zitten met hun oordeel. De Hoge Raad neemt regelmatig de conclusies van procureurs-generaal over, maar het is nog onduidelijk wanneer de hoogste rechter van Nederland met een definitief antwoord komt op de zogeheten prejudiciële vragen.
De procureur-generaal lijkt het in zijn advies aan de Hoge Raad iets anders te zien dan de kantonrechters eerder. Hij stelt dat rechters het huurverhogingsbeding moeten splitsen in een ‘inflatiebeding’ én een ‘opslagbeding’ als zij willen oordelen of er sprake is van oneerlijke huurverhogingen. De procureur vindt in de zaak die voorligt de jaarlijkse verhoging met inflatie niet oneerlijk.
‘Gerechtvaardigd belang’
Ook de opslag bovenop de inflatie hoeft ‘in het algemeen’ volgens de procureur-generaal ‘niet te worden aangemerkt als een oneerlijk beding’. Volgens hem hebben verhuurders een ‘gerechtvaardigd belang’ om deze mogelijke opslag te rekenen als het gaat over huurcontracten voor onbepaalde tijd. Dat is bijvoorbeeld om ‘boveninflatoire’ kosten op te vangen en de huur te laten aansluiten op de waarde van de woning.
Over de maximale hoogte van de opslag laat de procureur-generaal zich niet uit, maar hij stelt wel dat het percentage van maximaal 3% ‘aanvaardbaar’ is omdat het niet te veel afwijkt van bijvoorbeeld de door de overheid vastgestelde jaarlijkse huurstijgingen van sociale huurwoningen. ‘Hoe hoger het maximale opslagpercentage dat toegepast kan worden, hoe zwaarder dit weegt ten nadele van het opslagbeding’, concludeert de procureur-generaal.
Lees het volledige artikel: https://fd.nl/bedrijfsleven/1524125/advies-aan-hoge-raad-huuropslag-tot-3-niet-oneerlijk
